Bolån: Vad påverkar om du får ett bolån eller inte?

Har du hittat drömbostaden och ansökt om bolån hos banken – men fått nej?

Lär dig vad som påverkar om du får bolån eller inte och ta aktiva beslut som förbättrar dina eller era chanser till ett bra bolån.

Belåningsgraden

Belåningsgraden påverkar till stor del om bolånet blir beviljat eller inte. Detta eftersom belåningsgraden avgör hur stor risk som banken behöver ta. Ju större risk – desto mindre chans till ett bolån.

Ta lånebeloppet (exempelvis 1 000 000 kr) och dela med husets värde (exempelvis 1 500 000 kr). Detta ger 0,66 vilket därmed betyder att belåningsgraden är på 66%.

Husets värde kan alltså gå ner en del utan att säkerheten blir lägre än lånesumman. Med tanke på att huset är säkerhet vid ett bolån är det bra för banken med låg belåningsgrad.

Det finns även en lag som begränsar bankerna till att maximalt låna ut 85 % av värdet på bostaden. Du kan alltså aldrig ha en belåningsgrad på mer än 85 % när du tecknar ett bolån.

Läs även: Bolån: Rörlig eller bunden ränta – eller räntetak.

Medlåntagare

Det är generellt lättare att få bolån om två personer står på lånet än om man gör det ensam. Även här handlar det om säkerhet för banken. Om inte lånet återbetalas kan banken välja vem av låntagarna de ska rikta hela betalningskravet mot. Med ”dubbel” säkerhet ökar självklart chansen att bolånet beviljas.

Lånebelopp

Egentligen påverkar inte lånebelopp i sig själv chansen att få bolån. Däremot påverkar lånebeloppet i förhållande till andra faktorer. Det är exempelvis lånebeloppet i förhållande till värdet på bostaden som avgör belåningsgraden.

Lånebeloppet i förhållande till hushållets inkomst skapar skuldkvoten och förhållandet mellan inkomster och utgifter visar banken hur stor betalningsmöjlighet som finns.

Betalningsanmärkningar

Det är ytterst få banker som ger bolån om du har betalningsanmärkning. Orsaken är att en betalningsanmärkning av bankerna anses vara ”tecken på oansvariga ekonomiska beslut”. Detta alltså oavsett orsak till att man fått betalningsanmärkningen. Men det finns undantag, Svea Ekonomis bolån är ett av endast ett fåtal långivare som kan tillåta anmärkningar.

Då en betalningsanmärkning är aktiv i tre år kan du alltså hunnit få högre lön, betalat av alla lån och skapat en stabil ekonomisk situation men ändå ha svårt att få bolån.

Bolåneförmedlare: En av de största fördelarna med bolåneförmedlare är att du kan få erbjudanden från ett flertal bolåneinstitut, men med endast en kreditupplysning.

Kreditvärdighet

Alla banker som erbjuder bolån tar en kreditupplysning från UC. På denna kreditupplysning framgår en rad information om dig som ansöker om lån. Bland annat går det att se inkomst, registrerade fastigheter, tidigare kreditupplysningar och om du betalningsanmärkningar.

UC kommer också att kontrollera din kreditvärdighet och gör en bedömning gällande din kreditvärdighet vilket presenteras som riskscore eller UC-Score. Det är därmed ett värde som visar banker vilken kreditvärdighet du har.

Du kan själv kontrollera din UC-score med hjälp av UCs tjänst Kreditkollen. Den kostar 49 kr i månaden, tjänsten har ingen uppsägningstid så det går att säga upp den när som helst.

För att skapa ett så trovärdigt värde som möjligt använder UC information från flera olika källor samt analyserar dessa statistiskt. Exempelvis har en person som nyss skiljt sig (framgår i information från Skatteverket) statistiskt sämre ekonomi.

Detsamma gäller även de som nyss fått barn. Ännu en sak som vägs in är om man bott på samma adress länge eller om flytt skett vid ett flertal tillfällen inom kort tid.

Det behöver alltså inte betyda att just du har svagare ekonomi bara för att du flyttar ofta eller nyss skiljt dig. Men en del av detta värde bygger alltså på statistiska värden utifrån livssituation och annat. Självklart vägs även lön, andra krediter, boendesituation och familjesituation in i kreditvärdigheten.

Övriga lån och krediter

På den kreditupplysning som banken gör framgår om du har övriga lån som registreras av UC. Detsamma gäller öppna krediter som exempelvis kreditkort eller kreditköp. Dina övriga lån och krediter påverkar på två sätt.

Om du, för det första, har ett flertal lån/krediter kan det tolkas av banken som att du ofta tecknar lån för att få ihop ekonomin. Därmed tyder det på en svag ekonomi.

För det andra beräknas betalningar på dessa lån in i den kalkyl som banken gör när de beräknar hur stor betalningsförmåga du har. Att därmed samla smålån i ett större lån, och försöka pressa totala lånekostnaden, kan vara ett sätt att öka sina chanser.

Läs även: 5 skäl att samla lån

Klarar din ekonomi amorteringskravet och höjd ränta?

Amorteringskravet innebär i korthet att 2 % av hela lånebeloppet måste amorteras varje år i det fall belåningsgraden är över 70 %. I det fall belåningsgraden är 50 – 70 % är kravet på 1 %. Under denna belåningsgrad finns inte krav på amortering.

Är skuldkvoten över 450 % behöver även ytterligare 1 procent amorteras per år. Det betyder att lånesumman minst är 4,5 gånger större än hushållets gemensamma årsinkomst. Beroende på belåningsgrad kommer alltså olika stor amortering krävas vilket därmed påverkar bolånekalkylen.

När banken gör en bolånekalkyl räknar de på hur en räntehöjning skulle påverka din ekonomi. Detta även om du skulle välja en bunden ränta.

Klarar du bolånekalkylen?

En bolånekalkyl är en uträkning på vad ditt nya boende skulle kosta dig. Banken ser då din förväntade månadskostnad utifrån boendeform, amortering, ränta och driftkostnad på boendet.

Denna kalkyl ställs sedan mot din (eller er) inkomst, kreditvärdighet och sammanlagda ekonomiska situation.

Läs även: Hur du får bättre kreditvärdighet

Får du inte bolån?

• Ansök hos fler

Bara för att en bank nekar bolån behöver det inte betyda att alla gör det. Frågar man flera banker ökar självklart chansen att få ett bolån. Skulle du få positivt svar från flera kan alltid deras räntesatser jämföras och du kan välja bästa alternativet.

Enklaste sättet att ansöka om bolån hos flera banker på en gång är att gå via låneförmedlare. Du skickar in en ansökan men denna skickas sedan ut till ett flertal olika banker.

Ansökning via en låneförmedlare ger enbart en kreditsökning via UC, en klar fördel eftersom många UC förfrågningar kan sänka kreditbetyget.

• Fråga varför

Våga fråga vad som ligger bakom det negativa beslutet. Är det exempelvis att du har för många andra lån kanske möjligheten finns att lösa dessa. Skulle du får lånet om du hade medlåntagare?

• Kan någon gå i borgen?

Det är relativt vanligt att föräldrar går i borgen för sina barn när de ska köpa sin första bostad. Därmed tar de på sig ansvaret att återbetalning av lånet verkligen kommer bli av. I annat fall kan banken kräva in lånesumman av personen som gått i borgen för lånet.

• Ansök om lånelöfte först

Ansökan om lånelöfte ökar inte chansen till att få ett bolån beviljat, men det ger en indikation på hur mycket du kan få låna. Därmed vet du, på ett ungefär, prisnivån på de bostäder du har möjlighet att buda på.

• Vänta ut betalningsanmärkningen

Även om det finns banker som ger lån till dig om du har betalningsanmärkningar så är det få och dessa har höga räntor. Har du möjligheten att vänta ut din betalningsanmärkning kommer chanserna öka avsevärt.

• Omvärdera bostaden (vid bolån på bostad du äger)

Äger du en bostad och vill teckna ett bolån på denna, eller höja det befintliga lånet? Då kan det finnas en fördel att omvärdera bostaden innan låneansökan skickas in. Detta förutsatt att det var ett par år sedan du genomförde senaste omvärdering.

Får du en högre värdering än tidigare kommer belåningsgraden minska (vilket därmed minskar risken för banken) och då ökar självklart möjligheten för ett godkänt bolån. En omvärdering av den befintliga bostaden mot banken får dock maximalt göras vart femte år enligt den nya amorteringslagen.