Bolån: Rörlig eller bunden ränta – eller räntetak?

Om rörlig eller bunden ränta är bäst beror helt på vad som prioriteras gällande bolånet. Det handlar delvis om att få så låg räntekostnad som möjligt men även hur stabil månadskostnad man är beroende av.

Ett vanligt alternativ är att dela upp bolånet i flera delar där vissa är bundna och andra är rörliga. Detta för att sprida riskerna och inte förlita sig helt på att rörlig eller bunden är bäst.

Rörlig eller bunden ränta? Eller kanske räntetak? Spargrisarna reder ut begreppen och visar på de olika fördelarna/nackdelarna.

Läs gärna även artikeln om vad påverkar om du får ett bolån eller inte.


Rörlig ränta

Rörlig ränta

Med rörlig ränta menas att räntenivån på bolånet kan ändras var tredje månad. Den ränta som bankerna anger som ”3 mån” är alltså den ränta som ges till alla kunder som har rörlig ränta.

Höjningar och sänkningar av räntenivån sker framförallt utifrån ändringar i riksbankens styrränta alternativt dess ränteprognos för framtiden. Däremot finns inget krav att bankerna måste höja/sänka rörliga räntan om styrräntan förändras.

”Rörlig ränta ger flexibilitet och har gett lägre kostnader på lång sikt”

Fördelar med rörlig ränta

  • Lätt att flytta lånet

En stor fördel med att ha rörlig ränta är att bolånet enkelt kan flyttas. Genom att varje år se över sitt bolån och jämföra bankernas bolåneräntor går det att spara en hel del. Men det krävs då att lånet är möjligt att flytta utan att det uppstår någon kostnad.

Lån med rörlig ränta kan alltid flyttas, dvs betalas av med ett annat lån, utan kostnad. Har man däremot bunden ränta kan ränteskillnadsersättning behöva betalas. En ersättning som kan bli så hög att det inte är värt att flytta lånet trots att en annan bank erbjuder lägre räntenivå.

  • Historiskt lägst kostnad

I de flesta fall är den rörliga räntan lägre än bunden ränta. Det är bara vid enstaka tillfällen som bunden räntan haft lägre nivå. Förutsatt att inte räntenivån ändras under lånets löptid blir därmed rörligt bäst alternativ.

Historiskt har även rörlig ränta varit bäst under längre perioder. Även om det funnits perioder då de som bundit räntan har haft lägre nivå så får man komma ihåg att ett bolån sträcker sig över 30 – 50 år.

  • Ta del av räntesänkningar

Tror du att det kommer bli räntesänkningar framöver är rörlig ränta rätt väg att gå. Då kommer du alltid ha längre än den bundna räntan. När sedan räntenivån nått en riktigt låg nivå kan det vara en idé att binda delar av eller hela lånet.

Nackdelar med rörlig ränta

  • Kan ge oväntad hög räntekostnad

Oavsett vad banken tror, och experterna säger, så kan ränteläget snabbt förändras. Det visar inte minst tidigare ”räntechocker” som skett i Sverige. Att då sitta med hela lånet med rörlig ränta kan innebära oväntat höjda räntekostnader.

  • Svårare att planera ekonomin

Med rörlig ränta kan räntekostnaden bli olika varje månad. Det blir därmed svårare att planera den egna ekonomin och detta framförallt om det är ett större lånebelopp.


Bunden ränta

Bunden ränta

Med bunden räntan ges exakt samma räntesats på bolånet under en förutbestämd tid. Det är vanligt att bankerna erbjuder bindningstider på 1 – 10 år.

Räntesatsen som erbjuds är uträknad av banken utifrån hur de tror att styrräntan kommer att ändras under denna tid. Detta eftersom styrräntan styr deras upplåningskostnader.

Kom ihåg att den ränta som anges med bindningstid på 3 mån är den som kallas för rörlig ränta. Genom att välja denna ränta ges alltså fördelarna/nackdelarna med rörlig ränta.

Vid större bolån är det mycket vanligt att lånet delas upp i flera delar som vardera binds med olika lång bindningstid. Det sker för att minimera risken att lånet behöver bindas om när räntan är på en hög nivå.

”Bunden räntan skapar stabilitet och trygghet i ekonomin”

Fördelar med bunden ränta

  • Samma räntekostnad varje månad

Med bunden ränta blir det tydligt hur mycket lånet kommer att kosta i räntekostnad per månad. Det blir därmed lättare att lägga en hushållsbudget och vara säker på att räntekostnaden inte förändras över tid.

  • Ger lägre kostnad vid ränteuppgång

Om räntan binds på en låg nivå och bankerna sedan väljer att höja sina räntor kan detta innebära att man betalar lägre ränta för det bundna lånet än om man valt rörlig ränta.

Tror du att det kommer bli räntehöjningar inom de kommande åren är bunden ränta alltså det bästa ekonomiska alternativet.

Nackdelar med bunden ränta

  • Kostnad om det ska lösas/flyttas i förväg

Bunden ränta innebär att det kan bli dyrt att flytta lånet till annan bank eller lösa det i förväg. I dessa fall behöver ränteskillnadsersättning betalas.

  • Historiskt högre kostnad

När bankerna sätter den bundna räntenivån beräknas den utifrån en ränteprognos kring framtiden. Dessutom finns en viss marginal eftersom det är betydligt lättare att sätta en korrekt ränta från dagsaktuell styrränta mot vad de tror att nivån kommer vara på i framtiden.

Generellt har det därför varit ekonomiskt bättre att haft rörlig ränta än bunden ränta. Detta i alla fall om man ser på ett långsiktigt perspektiv.


Räntetak

Räntetak

Att ha räntetak på bolånet innebär i korthet att räntan kan gå upp/ner likt rörlig ränta men att räntenivån aldrig kan gå över en viss nivå.

Oavsett hur bankens rörliga ränta rör sig kommer låntagaren aldrig behöva betala högre ränta än nivån på räntetaket under den tid som lånet bundet. För denna ökade säkerhet betalas en premie.

Exempel:

Nils ska teckna ett bolån hos en av storbankerna i Sverige. Vid tillfället var den rörliga räntan på 2,09%. Han väljer mellan att binda räntan i fem år eller ha rörlig ränta.

Det som lockar med bunden ränta är att han vet att räntekostnaden inte kommer kunna skena iväg men han vill ändå inte missa fördelen med rörlig ränta i det fall en räntenedgång skulle ske under denna tid.

Han väljer därför ett räntetak under 5 år. Därmed lovas han att räntan aldrig kommer bli högre än 2,29%. För detta betalas en premie på ett par tiondels procent i förhöjd ränta.

Skulle Riksbanken höja reporäntan och hans bank höja rörliga räntan till 2,48% kommer han fortfarande bara betala 2,29%.

”Räntetak blir därmed som en försäkring. Betala en viss premie varje månad och bli försäkrad mot en kraftigt höjd ränta”

Fördelar med räntetak

  • Få lägre ränta vid räntesänkning

Följ med i ränteutvecklingen och ta del av räntesänkningar som sker. Sänker banken den rörliga räntan kommer även räntekostnaden för lånet att minska.

  • Aldrig skenande räntekostnad

Med räntetak ges en ”försäkring” mot en allt för hög räntenivå. Oavsett vad som händer på finansmarknaden kommer räntan aldrig gå över nivån för taket.

Nackdelar med räntetak

  • Kostnad om det ska lösas/flyttas i förväg

Ett bolån med räntetak har alltid en bindningstid som denna ”försäkring” gäller. Därmed har lånet samma nackdelar som ett bundet bolån. Om det önskas lösas i förväg eller flyttas till annan bank har banken rätt att ta ut ränteskillnadsersättning. I vissa fall blir denna avgift så hög att det inte är värt att lösa lånet i förtid.

  • Onödig kostnad – Mix är bättre

En kritik som brukar framföras mot räntetak är att tjänsten bara skapar en onödig kostnad för låntagaren. Det kan låta säkert att ha ett räntetak men samtidigt betalas en ganska stor summa i längden för att få detta skydd.

Man får även komma ihåg att bankerna kalkylerat med risken att räntenivån kommer att slå i taket. Deras mål är ju att inte detta ska ske. En enkel lösning är istället att dela upp bolånet i flera delar.

Är det exempelvis ett lån på en miljon kan fyra lån på vardera 250 000 kr tecknas. Ett binds på fem år, ett på tre år, ett på ett år och ett har rörlig ränta. Därmed kommer risken att automatiskt balanseras.

Skulle ränta gå ner kommer räntekostnaden bli lägre tack vara den rörliga bolånedelen. Skulle räntan gå upp kommer den genomsnittliga räntan som betalas ändå förbli låg eftersom stora delar av lånet har bunden ränta.


Ansöka om bolån

Tips: Ansöka om bolån

Många om inte de flesta som ansöker om bolån går till ”sin bank” som de varit kund hos i en kortare eller längre tid.

Inte så underligt att göra så, speciellt om man har en bra kontakt med banken och litar på dem. Möjligen kollar man med sitt försäkringsbolag, om de nu har låneverksamhet.

Vi på Spargrisarna vill istället rekommendera att först gå via en låneförmedlare, det finns inte så många låneförmedlare som inriktar sig på just bolån.

De två klart ledande låneförmedlarna inom bolån är Consector, som även förmedlar privatlån och billån, samt Mitt Bolån som koncentreras sig helt och hållet på bolån.

Fördelarna att göra en ansökan via dem är flera:

  • Du kan få låneerbjudanden från flera olika långivare
  • Det endast blir en kreditupplysning
  • Du binder dig inte alls, det är endast erbjudanden
  • samt att det är helt gratis 🙂

Skulle du sedan vilja kontakta din bank har du betydligt mer information, och kom ihåg: Information är makt!